天津迎来“卖地潮”！谁是下一个焦点C位？天津螺旋风管，表示：我也想。

天津土地市场近来的势头有点“猛”。

5月28日，精武镇两地块新上架，起始总价近70亿；5月29日，海教园打包地块、于家堡商住地块摘牌，单日卖地超68亿；5月31日，侯台、辛庄、北辰百亿元新地挂牌……

据365淘房统计，今年5月，天津共计成交19宗宅地，成交金额约220亿元！

220亿，是个什么概念？去年一年天津才卖出107宗宅地，成交金额960亿元。而今年单月就干出去去年近四分之一的份额！

假若再加上前4个月，今年天津已卖宅地88宗，揽金超710亿，约占去年全年卖地总收入的74%！

这数字背后的“滚烫”，不言而喻！

分区域来看，不是环城，就是滨海、远郊，市区仅成交了4宗，这对于土地日益稀缺的市区来说，已属难得。

但实际上，市区并非没有地，河西区就蕴藏着一个巨大“土地池”！

01

巨大土地池 房价上涨动力

在今年中心城区集中推介的16宗招商地块中，河西区推介地块最多，体量最大。

河西区共推介了3大宗地块，即解放南路片区、体育学院地块、珠江道地块，总土地面积约86公顷，建筑面积合计约223万平米。

而且比较集中，除了体育学院地块，另两宗全部位于新梅江板块，合计占地70公顷，建筑面积约175万平米。

如此大体量的“土地池”，在寸土寸金的市内六区十分罕见，其稀缺性和价值可见一斑。

哪怕只是出让其中一两个子地块，也足以将新梅江推上万众瞩目的舞台。

这绝非夸张，2014年的新八大里已是先例在前。

去年河西“不鸣则已，一鸣惊人”的“三壮举”也全部发生在新梅江板块，今年都会入市。

有集中土地出让、项目扎堆，就会带来持续的话题和媒体曝光，这是市区房价上涨的一大动力。

数据佐证，河西近一轮行情中，涨幅最高的就是——新梅江板块！

02

规划红利多 城市界面好

推动市区房价上涨的另三大动力——学区、自然资源和城市界面，新梅江同样具备。

新梅江板块有令人眼红的规划作背书，且正在一一兑现中。

新梅江板块，位于天津市中心城区南部的黑牛城道两侧地区，北临海河，南至外环线，西侧紧邻文化中心城市主中心和老梅江，东侧紧邻天钢柳林城市副中心。

不同于老梅江以纯居住功能为主的定位，新梅江的整体规划是按照一座城市的功能特点而打造的。

它是天津市“十二五”规划的重点工程，定位为集总部办公、商业休闲、宜居社区为一体的城市活力区。

无论是从整体占位、规模体量，还是规划标准、配套设施等，都远在老梅江之上。

新梅江以珠江道为界，分为北区和南区。北区以陈塘科技商务区、黑牛城道两侧新八大里商务商业区为支撑，构成商业区；南区则定位为生态社区，核心就是起步区。

在大的组团之外，新梅江板块设置了“两核、三轴、四带”的布局。并借鉴新加坡“邻里中心”的先进理念，按照5万人一处的标准，规划了五个邻里中心。

具体分布上，有两核：城市核心和城市门户。城市核心区与文化中心功能呼应，城市门户，与津南、西青产业园区功能呼应；

并规划有三轴，包括解放南路-迎宾大道；中央绿洲-都市绿洲；洞庭路-TOD水廊。

其中，TOD是一种独特并且逐渐兴起的城市设计和城市开发模式。

它以公共交通为中心、以400-800m（5-10分钟步行路程）为半径，建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区。

都市绿洲则是天津2019年重点建设项目，计划今年完成主体施工，2021年建成。

项目绿化面积约38.3万平方米，水域面积约12万平方米，铺装面积约9万平方米，建筑小品面积约0.7万平方米。

同时，新梅江板块还规划建海河公园、设计公园、家居公园、汽车公园四大主题公园。以及卫津河公园、太湖路公园两大双湖景公园，总面积达到15万平米。

此外，新梅江板块的“地铁全覆盖”也是一大亮点。这里有已投入使用的地铁1号线、6号线，和在建的10号线、即将开建的地铁11号线、地铁8号线，以及规划的12号线等，密密麻麻好似一张网。

同时，新梅江板块还规划有2所中学、6所小学、12所幼儿园等强大教育配套。目前新八大里组团的师大二附小德贤学校、台湾路小学复兴学校，新梅江起步区的上海道小学全运村校区等均已投用。

整体来看，“市内六区”、“地铁上盖”、“重点学区”、“生态城区”是新梅江板块优于老梅江的最大卖点。

03

主力成交板块 产品迭代

众多一线房企大举进驻的背后，就是对区域价值和未来潜力的看好。

如今新梅江板块已经聚集了融创、仁恒、金侨、天房、中海等众多房企，项目云集，产品类型丰富，几乎扛起了整个河西区楼市。

从河西区1-4月热销榜来看，TOP10中有9个项目出自新梅江板块，尤其是新梅江起步区实力更强，月月霸榜，整体成交量约占全区市场份额的73%。

而且除了在售的项目以外，新梅江板块还有大批新供应正在路上。

去年12月6月，绿城以总价18亿元、住宅部分楼面价约22833元/平米拿下的天津解放南路26号地也已有入市计划。

项目案名定为御江臺，由绿城、金茂、禹洲三家合作开发。

其中，绿城号称“中国豪宅专家”，它将品质奉为信仰，坚持精诚之心，创造美好生活。金茂同样是中国高端改善住宅领域的“优等生”，它的“质”胜之道是“绿色健康＆智慧科技”。单这开发商阵容就已透露出项目的不俗。

御江臺位于新梅江起步区、浯水道与祁山路交口东南侧，是绿城继绿城诚园之后进驻市区的第二个项目。

项目容积率仅为1.9，建筑密度20%，绿化率40%，共规划了8栋7层到顶的洋房，5栋15层到顶的小高层以及2栋24-26层到顶的高层，共计628户。

洋房全部7层到顶，一梯两户，户型面积140平米；小高层15层到顶，一梯两户，户型面积127平米；高层24、26层到顶，两梯四户，户型面积区间99-120平米。

更值得一提的是，仁恒公园世纪、新梅江锦秀里在售的都是高层，天津全运村仅剩少量洋房，面积偏大，建面约189、286平米。

而御江臺定位高端改善，算是新梅江起步区洋房产品的唯一选择，也是河西比较稀缺的洋房产品。

项目充分利用地块条件，尽可能放大洋房楼座的比例，户型设计也以140㎡三四居为主，三居契合了舒适度和尺度空间需求，四室满足了功能性改善的需求。

目前御江臺临时接待中心已开放。 项目预计7月份开盘。

04

双核效应 最大“改善场”

纵观中国二线城市的发展轨迹，大多都是“双核”模式。而对于河西区来说，新梅江就是另一“核”。

更值得一提的是，新梅江已经过了起步期、阵痛期，进入成长期，而房价涨幅在成长期体现最明显。

再加上，河西区是天津最大的改善基地。调控这两年，已积压了超85万平米的改善需求。

尤其是老梅江片区，房龄大多已超15年，有的甚至近20年了，已经到了改善的时候。他们既有改善的欲望，又有相当强的购买力。

一旦政策有了实质性放松，必会迎来一轮集中释放。

相距最近、新房最集中、发展潜力和宜居指数都远超老梅江的新梅江自然成了最好的选择。

预计随着御江臺等新项目的入市，新梅江这个最大的“改善场”，将会掀起新一轮置业热潮！

天津迎来“卖地潮”！谁是下一个焦点C位？天津螺旋风管，表示：我也想。